「中古ワンルームマンションは、安くて購入しやすい」と一般的に認識されています。

しかし、安定した不動産経営をしたければこの営業トークに惑わされてはいけません。

実は中古マンションには、新築ワンルームマンションよりも大きなリスクとなる注意点があります。

空室リスク

その部屋が過去何年も前に、どのような空室率であったのかを知ることは難しいことです。

売主の方もその物件を買ってもらうために、良いことを話す傾向があります。

過去に1年も部屋が埋まらなかった物件を購入してしまうことがあってはいけません。

この空室情報については、次の購入者に伝えられないケースがあります。

空室となるにはいくつかの理由がありますが、典型的な理由として古いものよりも、新しいものが入居者に好まれるからです。

部屋を選ぶ入居者は、オーナー以上に新しいものに対して敏感です。

単に新しいものが良いというだけでなく、住宅設備に関しては日々技術が改善されています。

バス、トイレ、キッチンは改善が良く目につきます。

いまではバスとトイレが別室である間取りは当然であり、バスとトイレが分かれていない間取りは、部屋探しの選択肢から除外されているほどです。

つまり圧倒的に空室率が高くなるということです。

しかし、これを改善するには間取りを変えなければいけません。

これには、相当な費用が掛かります。

したがって、改善ができないまま入居者に部屋を貸さなければならないというリスクが伴います。

その事例として、建物の構造柱がある場合は間取りを変えることが不可能なものもあります。

これはキッチンが小さいから、大きなものに交換したいと思ったときでも、同様に柱や壁の位置によりサイズ変更ができないことが多々あります。

また防犯についても入居者の意識が高くなっています。

玄関のカギや扉、居室の窓など、古いものは防犯能力が低く、対策がされている新しい物件と比べて見劣りします。

古い物件ほど、何らかの改善が必要となるのですがなかなか資金的にも手が回らないものです。

空室改善の為の家賃ダウン

中古物件の空室の改善策は、家賃を下げることです。

建物が古いけれども、入居者は家賃が低いからとの理由で入居をしてくれることもあります。

これは新築に入りたいけれど、我慢をするというケースです。

これが結果的に、下記の理由により、オーナーにとって不利益となります。

入居者の満足度が下がっているということをオーナーとしては気にかけておきたいものです。

しかしそれ以上に注意しなければならないことは、低い家賃が意味することはオーナーの収入が減るということです。

収入が低いので新しい設備に交換をする資金もないという現実と直面します。

設備が交換できないから、空室となる。

家賃収入がゼロになるということでは、その中古物件を購入した意味がありません。

安定収入を得るという目的とは真逆に、購入費用を失い、今後も維持管理費を支払うことになってしまっては、お先が真っ暗です。