区分所有物件、一棟物など現物の不動産をオルタナティブ（代替）投資のひとつとして所有されている方は多くいらっしゃると思います。「資産運用の原則は分散投資」なので、運用商品のひとつとして不動産を所有することは、まったく問題はありません。

例えば、ある投資家が合計100室以上を保有していると仮定しましょう。それらの物件の空室率が毎年3％-4%で、毎月家賃収入が入る状態になっていると、ほとんど手間がかからないで家賃収入を得ることができます。

　「不労所得」の定義を、自分の時間を労働に割くことなく、お金が入ってくる状況だとすると、まさにこれが不動産から「不労所得を得ている」ということになるわけです。多くのサラリーマンの方々が一刻も早く自分の人生をこの状態に持っていきたいと願うことは、ごく自然のことです。

初期の段階では、「不動産投資は不労所得」ではない

しかし、筆者はすべての不動産収入が不労所得かというと、それは実態からかけ離れたイメージだと感じます。

　親の代から不動産を相続し、金融機関からの借り入れ返済もなく、家賃収入の大部分を自分の収入に回せる場合は、まさにお金がお金を生む純資産で生活できているわけで、これはまぎれもなく「不動産所得は不労所得」という状態です。

一方、これから新たな物件を金融機関から借入金をおこして購入し、運用を始めようと考えている方々は、安定収入、すなわち本当の意味の「不労所得」を得るまで、いろいろな障壁を乗り越えていかなければなりません。物件を買う＝即「不労所得」を得るというのは、幻想に過ぎない、という事実を胸に刻んでほしいのです。 

言い換えると、不動産投資が他の金融商品と大きく異なる点は、完成形に持っていくまで踏むべきステップが多々あります。

一方、金融商品による資産運用の例として債券や投資信託で行う場合、購入即資産運用のスタートで後は売却時期を探るだけ、いたってシンプルです。

不動産投資はリスクに対処することが大変

資産運用でリスクが存在しない物はありません。たとえ銀行預金であったとしても預けている金融機関が破たんするリスクが存在するのです。では不動産投資におけるリスクは、どのようなものでしょうか？ざっとあげてみると、

●空室リスク

●金利上昇リスク

●地震などの災害リスク

●火災リスク

●家賃滞納リスク

●陳腐化リスク

などが考えらます。

そしてこのリスクを避けるために、不動産物件のオーナーは、さまざまな対策を立てることになるわけです。たとえば、空室リスクには、空室の出にくい間取り、設備を考える、すぐに空室を埋めてくれる管理会社を探すなど、金利上昇リスクには、固定金利の長期借入金を調達できる金融機関を探し融資の実行をしてもらうなど、リスク回避のためには会社を経営するくらいの勉強と実行力が必要となるわけです。

　ここまで手間と時間がかかると、本当に「不動産投資は不労所得だ」と言い切れるでしょうか？　債券、投資信託などを買って、満期まで持つことで、利息や配当金を得る方が、手間がかからないのは言うまでもありません。